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2015第三季度司法统计专项分析

时间:2015年10月01日信息来源:本站原创 点击: 【字体:




关于对房屋租赁合同纠纷案件增多原因的

分析及建议

今年色达县人民法院受理的房屋租赁纠纷及在房屋租赁过程中发生的房屋转租、转让等纠纷案件持续上升。2015年之前“无”房屋租赁纠纷及在房屋租赁过程中发生的房屋转租、转让等纠纷案件,此类案件的增多不但给民商事审判人员带来办案压力,而且加重了当事人的诉累和经济负担。更让人担忧的是,随着房地产市场开发和政府旧城拆迁改造及新型农村社区建设力度的加大,此类纠纷还会越来越多,处理不当势必在一定区域或一定时期造成社会的不稳定。为总结经验,探索新时期房屋租赁合同纠纷审判过程中出现的新情况、新问题,色达县人民法院对20159月份以来受理的由房屋租赁合同及房屋转租、转让等引发的相关案件进行了专门梳理,现将有关情况分析如下

一、相关纠纷案件的基本情况

1、案件的受理情况。

201519月,色达县人民法院共立案受理由房屋租赁引发的相关纠纷案件14起;从以往的0件上升至14件。上述数字表明,由房屋租赁引发的相关纠纷案件201519月之前呈上升态势。

2、案件的审理情况。

通过阅卷我们发现,因房屋租赁引发的各类纠纷直接涉及广大租赁户的切身经济利益,在案件的审理中承办法官都非常慎重,做了大量的调解工作,而非一判了之。

20159月已审理由房屋租赁纠纷案件14件,已审结14件,均为判决,占我院判决结案件的82.35%,在此类案件审理过程中耗费了承办法官的大量精力。以上数字显示,因房屋租赁合同引发相关纠纷案件的均为判决,说明此类案件矛盾突出,不宜化解。

二、相关案件涉及的地域范围

通过分析我们发现,201519月色达县人民法院受理的由房屋租赁合同及在租赁过程中发生的房屋转租、转让引发的相关纠纷案件多集中发生在经济活动比较发达的县城规划区域范围。

三、审理相关案件发现的主要问题

通过审理我们发现,房屋租赁合同纠纷案件存在的突出问题主要有以下几个方面:

1、房屋租赁中承租人欠付房屋租金引发的纠纷居多。

租金欠付是房屋租赁过程中最容易出现的问题。在房屋租赁期间有的承租人不守信用,或承租人因经营不善缺乏资金等原因致使出租人不能按约收取房租,从而引发纠纷,产生诉讼。

2、合同中房屋租金约定不明或租赁期限故意约定过短,出租人借机擅自提高房价。

此类纠纷目前一直居高不下,主要原因系房屋出租人不诚信,见利忘义,借政府拆迁商铺紧缺之机,乘人之危,致使纠纷不断发生。如出租人在签订房屋租赁合同时,只与承租人具体约定一年的房屋租金,将以后的租金约定为“随行就市”,事实上这种“随行就市”会比第一年的租金要翻上好几倍,让承租人根本无法接受,这种约定往往给出租人日后擅自提高房价提供了机会,一旦发生纠纷,其合同中约定的“随行就市”又不容易界定,承租人只有哑巴吃黄连,忍气吞声,如不继续承租,还没有挣到钱首先就要赔掉对房屋投入的装修费,也许出租人正是看透了承租人的这种心理,出现这种纠纷让办案法官也很无奈

3、房屋租赁合同权利义务约定不规范,租赁期限约定不明引起的合同解除权纠纷。

4、转租房屋时承租人未明确告知次承租人权利义务引发新的纠纷。

转租是承租人不退出租赁合同关系,而将房屋出租给他人使用、收益的租赁行为。我国合同法规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,所以承租人将租赁物转租他人,必须经出租人同意。但现实中,承租人为了弥补高额的房租或者生意经营上的亏损,在房屋转租时,会故意对新的承租人隐瞒相关事实,导致纠纷发生。

5、房屋租赁中发生的承租人要求出租人对房屋装修的经济补偿纠纷。

6、因租赁物存在权利瑕疵产生纠纷。

四、房租上涨对人们日常生活产生的影响

1、对当地物价的影响。

房屋租金过高,损害的不仅仅是广大商户的利益,已经涉及和影响到当地的物价价格,在一定程度上开始损害广大人民群众及广大消费者的切身利益,承租人为了获取利润,势必会增加经营成本并提高产品经营价格,

 2、妨碍正常房屋租赁市场的形成。

不合理不规范的租金暴涨现象,同样对当地正常的房屋租赁市场和中介市场形成了一定的冲击。房租的不断提高已经超出了部分商户经营利润的承受能力。于是便出现租赁——装修——转租——转让——毁约——违约——再租赁——再装修——再转租——再毁约——再违约等一次次恶性循环现象的发生,最终毁掉的只能是当地市场。

3、给当地社会治安带来不稳定因素。

由于租金不断上涨,承租人与出租人之间的关系日趋紧张,摩擦和纠纷不断发生,给社会治安带来隐患。

上述情况应当引起有关部门的高度重视。

五、对预防和减少房屋租赁纠纷的建议

房屋租赁关系到广大商户及房屋租赁户的切身利益,与社会的和谐稳定息息相关。为人民群众提供安定和谐的生活环境,人民法院责无旁贷。我院认为要预防和减少房屋租赁纠纷的发生应做好以下几点。

1、签订书面的房屋租赁合同。

房屋租赁合同是房屋所有人作为出租人将房屋租赁给承租人占有、使用、收益,承租人支付租金的合同。在房屋租赁过程中,房屋所有权人应当和出租人签订书面合同,明确双方的权利义务关系,以防日后发生纠纷承担举证不能的责任。房屋租赁合同主要包括以下条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上,双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。

2、正确区分房屋转租与房屋租赁权转让的关系。

房屋转租与承租权转让,是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式。《中华人民共和国合同法》对租赁权合同关系作了专章规定,但对租赁权的转让未作明文规定,而在社会经济生活交往中,租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系,由于两者都是基于租赁权而发生,同时涉及出租人、承租人和第三人,而且都存在权利义务的让与,在审判实践中极易混淆,因此明晰两者概念,并将两者严格加以区别,对于准确认定法律关系,正确适用法律具有重要的实践意义。

房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋转租则是指在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系,而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中,承租人与次承租人之间也是一个租赁关系,原承租人与出租人之间的租赁关系仍然继续存在。转租不同于租赁权的转让,两者的法律性质是不同的。租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出租赁关系,而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。

3、承租人租赁房屋时要对所租房屋的所有权及出租人的人品进行认真的了解,对经营项目能否产生相应的利润进行市场考察,不要盲目的租房投资,以避免不必要的资金损失。

4、政府物价管理部门及房地产管理部门应当联合对当地的房屋租赁情况进行排查,了解相关情况,并制定相关的行政处罚规定,对借政府拆迁改造,经营性商铺紧缺之机恶意暴涨租赁费的行为进行处罚或对房屋租赁费作出适当的调整,确保广大商户的利益。

5、工商管理部门应加大对市场及商铺的宣传力度,做好招商工作,并对进入市场经营的商户在减免房屋租赁费及各种税费的收取上提供相应的优惠政策,使之尽快形成消费规模,短期内为众商户带来收益。如果政府在交通及商户入场经营上在多一些优惠政策,并对市场进行积极培育,一定会形成规模,同时也会缓解部分地段商铺不足的压力。

 

 

 

 

 

 

审判管理办公室

一五年九月二十二日

 

 

 

 

 

 

 

送:(内网)州中院审管办、本院领导、本院各部门

色达县人民法院审判管理办公室     20159月22日印发

(作者:佚名 编辑:czzm)
 
 
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